刘教授指指金帆教授说：
“你俩幸灾乐祸，有点报私仇的感觉。”
金帆哈哈笑起来，指指成林说：
“老刘，报私仇的主要是成林。”
玩笑开过，金帆教授指指刘教授和丁教授，对成林说：
“刘教授和丁教授他们有个课题，研究房地产公司的债务问题的。你比我研究的透切，喊你过来，有几个问题听听你的看法。”
成林坐直身子看着三个教授。
刘教授从包里拿过一个提纲问成林：
“你和金帆教授都关注到房地产公司的债务不正常，眼下处理最稳妥的策略是什么？”
成林想了一会，摇摇头说：
“这个我说不好，没有太稳妥的方法了，只能一步步循序渐进，走一步看一步了。当务之急是先让房地产公司把内保外贷部分外汇贷款还上，再把各地区给他们的信用贷款还上，严格控制他们在境内外发债，遏制他们乱借钱的冲动。
房地产公司的债务已经尾大不掉了，甚至开始绑架地方政府，这不是个好苗头。”
丁教授一脸严肃：
“这样会不会影响房地产公司的正常经营？”
成林点点头说：
“肯定多少有些影响。尚未动工的项目暂缓开工手续办理。正在开发的项目，严格管控房产预售资金。
前几个月东镇开展了预售资金专项整治活动，大部分房产公司存在行贿主管人员，抽逃预售资金的情况。
东镇方面比较强硬，通过撤销房产预售许可证的手段，已经将大部分房产项目的预售资金追回。这个活动需要在大范围内铺开，确保购房者的利益。”
刘教授点点头，开始第二个问题：
“房产开发公司的债务，我们也做过分析，银行贷款都有抵押，这块目前安全可控。
购房者缴纳的首付款，或者履约定金，这一块由预售资金监管。
其他的是开发过程的流动负债。
目前负债的风险，似乎并不像你和金帆教授焦虑的那样吧？”
成林点点头：
“刘教授，先说银行贷款这块：
银行抵押贷款相对安全一些，这个是浮在水面之上的。还有保险公司和社会资金，给房地产公司做的配资，这一块没有足够的抵押，暴露出来的风险比较大。
银行的抵押大部分是土地抵押，您知道评估机构的水分。目前的土地价格，并不是土地的真正价值，它只是市场竞标时候的一个估值。
如果调控政策加码房产销售价格不及预期，土地的价值也得贬值，与拍卖价格形成倒挂也不意外，那时候银行将面临大面积的违约。
第二个是预售资金监管。估计国内绝大部分地区都存在问题，如果这个篱笆扎紧了，风险能少一些。
第三个是开发过程中的风险。
房地产公司乱开商业承兑汇票，目前不少房地产公司的承兑汇票已经没人愿意要了，贴现兑付不了了。
这一块的规模仅次于土地出让金的规模，风险不容易控制。”
刘教授点点头，提了下一个问题：
“房产行业的风险在累积，有的专家建议采用硬着陆方式来管控，你怎么看这个问题？”
成林摇摇头：
“刘教授，如果采用硬着陆方式，效果如何我无法预料。
咱们可以分析一下，九十年代初期那次硬着陆的结果。那次硬着陆，导致房地产行业多年一蹶不振，各方损失不计其数。
如果这次还要硬着陆，一定要慎重 ，提前把最坏的结局考虑好对策。
比如地产开发行业可能遭受严重打击 ，有可能出现一些房地产公司无法运营，购房者房子无法按时交付，下游材料商和建筑商费用打水漂的多输局面。
如果出现这种情况，我们如何应对？”
成林的话让金帆教授和刘、丁两个教授都陷入沉思，半天都没有说话。
冰冻三尺非一日之寒，房地产行业的乱象已经持续多年，各种利益方都在里面浑水摸鱼。
现在用猛药想一步把病治好，结果谁也说不好 。
丁教授打破沉默，抬头问成林：
“按照你的分析，如果出现最坏的结局，如果你来决策，你将如何应对？”
成林笑笑说：
“丁教授，可能我的手段太激进，有些人未必接受。
如果我来决策，对头部债务量大的房地产公司，政府派出工作组接管。原来管理层个人及家族财产冻结，管理人员及直系亲属进出境实行管控。他们需要无条件配合工作组，把保交楼工作做好，把资产去向说清楚。
另外对违规放贷、违法为房地产公司提供配资的、预售资金监管不力者依法查处。
当然，这只是亡羊补牢的举措，真正能发挥多大作用，谁也说不好。”
金帆教授听了成林的话，看了成林半天：
“听说你在悦南因为烂尾工程和国企清理整顿，遭到三次持刀袭击？是不是与你过激的手段有关？”
成林尴尬的笑笑：
“这些破烂事金教授都听说过？那几次遇袭与过激手段真的沾不上边。”
金帆教授得意的笑笑：
“你那点底细，有关方面想掌握，还不是小菜一碟？”
金帆教授的话让成林有点惊觉：
金帆教授说的对，或许自己那些风流事，在强力机关面前都是小case。
刘教授接过话题：
“我们研究过悦南市的房地产行业，悦南市房地产市场的稳定，在国内都不多见，是不是你所倡导的国企主导的结果。”
成林笑笑：
“刘教授，这个是时任悦南市长刘扬的决策。国企参与了悦南市绝大部分城中村改造，国企改制土地的开发，包括军队干休所的改造。
国企开发在悦南房地产市场占有率稳定在七成左右，这也奠定了悦南市场的稳定。”
丁教授叹了一口气：
“我们从九十年代开放房地产市场，最大的教训就是国有资本在房地产市场占比太低，丧失了市场主导权和话语权。
悦南这个样本，我们接触的晚了几年，否则也不至于今天局面这么被动。”
成林给三位教授续上茶水，自己也捧着茶杯喝了一口：
“丁教授，其实我们只是高估了某些民企经营者的道德，没有考虑到他们的贪婪，远远超过我们的想象。
市场放开初期，我们制定的政策是防君子不防小人，结果让小人们钻了空子。
金帆教授喝了一口茶说：
“成林的这个说法有道理 。改革开放初期我们先富带后富的政策，是有我们的国情特色的，现在看看，那只是一个美好的梦想。”
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